A Luta pela Regulamentação dos Loteamentos Fechados continua.

Dr. Silvio Cabral Filho na Reunião da Frente Parlamentar pela Reforma Urbana (20/05/2008), nesta reunião defendeu a Regulamentação dos Loteamentos Fechados e mais verbas para Regularização Fundiária na Cidade de Cotia.

Dr. Silvio Cabral Filho em Brasilia (20/05/2008) defendendo a Regulamentação dos Loteamentos Fechados no Seminário realizado pelo Ministério das Cidades, que debateu o PL 3057/2000.

Bolsões Residenciais = Loteamentos Fechados 2

Primeiramente antes entrar em meu artigo propriamente dito, gostaria de afirmar que apenas comentarei os absurdos escritos pelo Sr. Marcos Lima - Morador da Chácara Rincão por respeito aos leitores deste site, uma vez que uma pessoa que tem a coragem de dizer que tem saudades da ditadura militar, mesmo que isto seja dito em tom de brincadeira, tempo este em que não era respeitado a liberdade de as pessoas colocarem as suas opiniões, ou seja, não respeitava os preceitos básicos do Estado democrático de direito não merece ser considerado sério, ocorre que mesmo que este senhor sempre diga bobagens defenderei o direito de que possa continuar a repeti-las.

Quanto ao senhor Antonio Viana Bezerra farei de suas palavras as minhas "Posso não concordar com nenhuma palavra que dizeis, contudo, defender-te-ei até a morte o direito de dizê-las", ou seja não concordo com nenhuma de suas opiniões mas lutarei para que possa continuar a emiti las.Reafirmo mais uma vez que a sentença proferida declarando a Lei do Distrito Federal inconstitucional não se aplica as cidades que tem suas legislações baseadas nos preceitos defendidos por mim e pela ASCONHSP (Associação dos Condomínios Horizontais, Urbanísticos e Loteamentos Fechados do Estado de São Paulo), ou seja, cidades que tem legislações municipais que autorizam que associações de moradores fechem o perímetro dos Loteamentos efetuando assim o controle de acesso dos mesmos.

O pondo a ser levantado que nessas leis municipais não existe a desafetação de áreas públicas, ou seja, não existe a mudança de destinação da área no Loteamento.Nas leis municipais que seguem os preceitos aqui postos não há qualquer transferência de serviços públicos para os particulares, ou seja, os serviços prestados pelas associações que gerem os loteamentos não advém do fechamento ou não do perímetro dos Loteamentos, e nem de uma transferência pelo estado dos serviços e sim de uma carência total do Estado que não cumpre com sua obrigação de fornecer segurança, manutenção de áreas públicas, qualidade de vida, entre outros.

Nunca é demais lembrar que a situação da obrigatoriedade do pagamento por titulares de direitos reais de Loteamentos em que os moradores se constituíram em associação para prestação de serviços para melhoria da qualidade de vida continua a mesma, ou seja, é obrigatória e as sentenças divulgadas imprensa advém de alguma anomalia no processo.

Para elucidar mais ainda esta questão coloco abaixo alguns argumentos a serem levados em conta:Assim sendo, a obrigatoriedade do pagamento do rateio mensal não advém do fato do empreendimento ser condomínio de direito ou de fato, ser loteamento fechado ou aberto e sim do fato de que este rateio traz benefícios a todos aqueles que moram, ou tem sua propriedade onde a associação que administra a quantia rateada atua.

Este rateio em sua grande maioria é destinado ao pagamento de serviços prestados pela sociedade ou associação que administra o loteamento, tais quais podemos citar:

. segurança;

. manutenção de ruas;

. limpeza;

. manutenção das áreas de lazer;

. preservação do meio ambiente;

. entre outros serviços.

Tais serviços são absolutamente indivisíveis, porquanto prestados para toda comunidade compreendida pela associação como um todo, beneficiando a todos os proprietários indistintamente.

Todos os imóveis, por estarem inseridos e usufruírem da infra-estrutura proporcionada, experimentam sensível valorização imobiliária, além é claro da melhoria da qualidade de vida daqueles que ali moram.

Assim sendo, aqueles que não cumprem com sua obrigação estão tendo um aumento em seu patrimônio sem para que com isto contribua, e o que antes já era ponto pacífico nos tribunais superiores agora com o advento do novo Código Civil ficou ainda mais solidificado, ou seja, quem mora ou tem propriedade num condomínio de fato, atípico, bolsão residencial, loteamento fechado, aberto, o nome jurídico não importa, precisa pagar o rateio mensal pois caso contrário estará a enriquecer-se sem justa causa, conduta esta que é vedada em nosso ordenamento jurídico nos artigos 884, 885 e 886 do Código Civil.

Não podemos deixar de citar que estes "Bolsões Residenciais = Loteamentos Fechados" têm se proliferado por todo o Brasil pela total falta de cumprimento do poder publico de suas funções básicas, como, segurança, conservação de ruas e praças, abastecimento de água, entre outros, e por isso não é justo que aqueles que querem uma vida melhor e mais segura precisem pagar por aqueles que apesar de morarem em um local melhor não quererem arcar com os custos desta melhoria de vida.

É devido a esta tamanha proliferação que tramita no Congresso Federal uma proposta de lei que se aprovada irá regulamentar os Loteamentos Fechados em todos os seus pontos e é para que seja aprovado este Projeto de Lei da forma sugerida pela ASCONHSP que iremos realizar no dia 25 de maio de 2008 à partir das 9:30 horas no espaço de eventos do SP II (PICS) um encontro com café da manhã entre moradores, diretores de Loteamentos Fechados fatoráveis às idéias defendidas pela ASCONHSP e diversos Deputados Federais.

Se você mora num residencial fechado e quer que seus filhos continuem a viver com um mínimo de segurança e qualidade de vida participe deste evento e nos ajude a regulamentar nossa forma de viver.

Maiores informações: Dr. Silvio Cabral Filho - Diretor Jurídico da ASCONHSP

11-7864-1847 - silvio@santiagoecabral.com.br

A Regulamentação dos Loteamentos Fechados continua avançando.

A ASCONHSP reuniu-se com o Deputado Federal Carlos Zarattini para tratar da Regulamentação dos Loteamentos Fechados no pais, mais propriamente dito da propositura de uma emenda modificativa ao PL 3057/2000.

Além desta reunião representantes da ASCONHSP vão estar presente em Brasília para uma campanha com deputados federais para que estes aprovem as sugestões ao PL sugeridas.

O Projeto de Lei 3057 de 2000 que tem por objetivo a atualização da Lei de Parcelamento de solo (6766/79) de nosso país poderá ser um grande avanço para diversos segmentos da sociedade brasileira caso sua aprovação leve em consideração que a lei deve acompanhar o fato social, ou seja, a lei deve ser elaborada com o objetivo de se adequar à evolução da sociedade e não o contrário.

Para elucidar a dimensão que os LOTEAMENTOS FECHADOS possuem em nosso Estado vale ressaltar que em nosso último levantamento constatamos a existência de 3000 LOTEAMENTOS FECHADOS no Estado de São Paulo, o que representa um total de 720.000 famílias que hoje residem ou têm propriedade nos mesmos.

Não menos importante é citar que os LOTEAMENTOS FECHADOS têm se proliferado em todo o país como forma de solução paliativa da violência, má conservação das vias públicas, áreas verdes, abastecimento de água, entre outros.

Quando este Projeto de Lei encontrava-se na Comissão de Desenvolvimento Urbano, ainda na legislatura passada, proibia a existência dos Loteamentos Fechados, numa ação da ASCONHSP em parceria com o SECOVISP (Sindicato da Habitação) e com o SINTECON (SINDICATO INTERMUNICIPAL DOS TRABALHADORES EM EDIFICIOS E CONDOMINIOS DE BRAGANÇA PAULISTA E REGIÃO) conseguiu-se fazer com que no relatório final do Deputado Federal Barbosa Neto (PSB-GO) a regulamentação parcial dos Loteamentos Fechados fosse incluída no PL.

Deste momento em diante a ASCONHSP juntamente com seus parceiros iniciou a busca da regulamentação completa deste segmento, ou seja, regulamentar inclusive as relações entre os moradores e proprietários de unidades em LOTEAMENTOS FECHADOS, relações estas que vêm abarrotando o judiciário de nosso país e gerando conflitos diversos inclusive entre moradores:

§ 7º As relações entre os proprietários e ou adquirentes de lotes e a associação civil administradora do Loteamento com perímetro fechado, serão regidas pelo seu estatuto , sendo obrigatório à todos o cumprimento de disposições de estatuto aprovado por mais de 2/3 dos proprietários.

A batalha para a inclusão deste parágrafo foi bem sucedida, uma vez que o Deputado Federal Renato Amary (PSDB-SP), relator da Comissão Especial criada para tratar deste PL, já nesta legislatura, entendeu os argumentos postos pela ASCONHSP e incluiu em seu relatório final o conceito defendido pelo segmento, com algumas imprecisões.

Imprecisões estas que precisam ser corrigidas através da emenda a ser apresentada pelo Deputado Carlos Zarattini e por outros deputados, segue-se abaixo o artigo 124, já com as mudanças a serem apresentadas (mudanças em negrito, e em itálico):

Art. 124. Observadas as disposições desta Lei, admite-se a aprovação de loteamentos para fins urbanos com controle de acesso, desde que:

I – lei estadual ou municipal autorize a expedição de licença para esse tipo de empreendimento e a outorga de instrumento de permissão do direito de uso das áreas internas do loteamento;

II – a permissão de uso referida no inciso I seja outorgada, de onerosa, a uma associação de proprietários ou adquirentes de lotes, legalmente constituída.

§ 1º Para a expedição da licença referida no inciso I do caput, a legislação municipal deve prever que sejam avaliadas as seguintes questões:

I – possibilidade de integração futura do acesso do loteamento de que trata este artigo com o sistema viário existente ou projetado;

II – acesso da população em geral aos equipamentos comunitários e às áreas de uso público internas e limítrofes.

§ 2º Ao aprovar o projeto de loteamento com controle de acesso, a autoridade licenciadora fica, automaticamente, obrigada a outorgar o instrumento de permissão referido no inciso I do caput, o qual deve ser formalizado imediatamente após a averbação da licença final integrada, no competente Registro de Imóveis.

§ 3º O prazo de vigência da permissão de uso deve ser prorrogado, sucessivamente, a cada vencimento, por igual período, desde que cumpridos os encargos atribuídos à associação referida no inciso II do caput.

§ 4º Considera-se válido o empreendimento que tenha sido licenciado ou implantado na forma do loteamento de que trata este artigo, com 61 base em lei estadual ou municipal, até a data da entrada em vigor desta Lei, desde que sua implantação tenha respeitado os termos da licença concedida.

§ 5º O loteamento implantado regularmente e que teve seu perímetro fechado posteriormente à sua implantação até a data da entrada em vigor desta Lei, pode ser regularizado pelo Poder Público municipal com base em lei estadual ou municipal.

§ 6º O fechamento de perímetro de loteamento realizado sem embasamento em lei estadual ou municipal, até a data da entrada em vigor desta Lei, pode ser regularizado pelo Poder Público municipal, observado o disposto no caput, bem como as condições previstas nesta Lei para a regularização fundiária de interesse específico e as demais exigências legais.

§ 7º A representação ativa e passiva, judicial ou extra-judicial, perante a autoridade licenciadora e aos seus associados, proprietários ou adquirentes de lotes, quanto aos direitos e obrigações decorrentes da permissão de uso, é exercida pela associação a que se refere o inciso II do caput, observado que as relações entre os proprietários ou adquirentes de lotes e a associação são regidas pelo seu estatuto social.

§ 8º A permissão de uso de que trata o inciso I do caput não pode impedir a continuidade da prestação dos serviços públicos de energia elétrica, telefonia, gás canalizado, fornecimento de água potável, esgotamento sanitário e coleta de lixo aos proprietários ou adquirentes de lotes pelo Município ou seus permissionários ou concessionários.

§ 9º A partir de 3 (três) anos da entrada em vigor desta Lei, passam a se aplicar aos loteamentos de que trata este artigo, além do disposto no caput e §§ 1º a 8º:

I – as regras estabelecidas para os condomínios urbanísticos pelo art. 4º, § 4º, art. 8º, caput e §§ 4º e 5º, e art. 11, § 1º;

II – a exigência de reserva de um adicional de 10% (dez por cento) de áreas destinadas a uso público, localizadas internamente ao perímetro com acesso controlado.

§ 10 No local de acesso aos loteamentos de que trata este artigo deve estar afixado, de forma visível ao público, aviso de que o controle de acesso não impede a circulação de pessoas e o acesso às áreas de uso público.

Caso as mudanças sugeridas pela ASCONHSP sejam aprovadas no plenário da Câmara Federal teremos finalmente conquistado a regulamentação definitiva de nossa comunidade.

Dr. Silvio Cabral Filho
OAB/SP 211.879
Diretor Jurídico da ASCONHSP

Firmado Convênio entre FUPAM e Ministério das Cidades com o apoio do Movimento Cotia Cidadã para regularização fundiária em Cotia e Itapevi.

No dia 28 de dezembro de 2007 foi firmado convênio entre o Governo Federal - Ministério das Cidades, representado pela Caixa Econômica Federal que compromete-se a repassar recursos para a FUPAM – Fundação para a Pesquisa Ambiental, sob coordenação do Núcleo de Tecnologia em Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo – NUTAU e com a participação do Movimento Cotia Cidadã. O objetivo é a regularização de assentamentos irregulares em Cotia e Itapevi.

Na foto - Dr. Silvio Cabral Filho (Coordenador Jurídico), Professor Bruno Padovano (Coordenador Urbanístico), Professor Marco Aurélio Myrrha e Professor Hermes Mendes na assinatura do Contrato.

Regularização Fundiária é o processo de intervenção, sob os aspectos jurídicos, físico e social, que objetiva legalizar a permanência de populações moradoras de áreas urbanas ocupadas em desconformidade com a Lei para fins de habitação.

Veja abaixo uma comparação de um imóvel regularizado com um irregular:

Irregular:

Desvalorização Imobiliária
Insegurança Patrimonial
Impossibilidade de Financiamento
Impossibilidade de dar o Imóvel em Garantia
Impossibilidade de Registro como Bem de Família
Penhorabilidade
Sujeito a Desapropriação
Não ser proprietário do Imóvel

Regular:

Valorização Imobiliária de aproximadamente 40%
Segurança Patrimonial
Possibilidade de Financiamento
Melhores Condições para Negociações Imobiliárias
Possibilidade de dar o Imóvel em Garantia
Possibilidade de Registro como Bem de Família
Impenhorabilidade

O projeto em questão beneficiará 200 famílias nas cidades de Itapevi e Cotia regularizando os Bairros da Vila Nova Jardim Sandra – Cotia e Jardim Vitápolis II – Itapevi.

Ambas as áreas são públicas, ocupadas antes de 2001, sendo que as famílias já residem nos assentamentos há mais de cinco anos permitindo assim que seja emitido para cada uma delas a Concessão Especial de Uso Para Fins de Moradia, nos termos da Medida Provisória 2220/2000.

Segundo Dr. Silvio Cabral Filho – Coordenador Jurídico, “este projeto traz grande avanço para Cotia, uma vez que o problema da irregularidade fundiária existe em aproximadamente 25.000 das 47.000 residências existentes na Cidade. As habitações que não possuem matrícula no Cartório de Registro de Imóveis são consideradas irregulares. Por isso, aqueles que nelas residem não têm como ser declarados proprietários, uma vez que o meio de se comprovar a propriedade de um imóvel é pelo registro no Cartório de Registro de Imóveis. QUEM NÃO REGISTRA NÃO É DONO!”

Esta situação deve-se á falta de comprometimento das administrações municipais em fiscalizar a ocupação dos espaços de nossa cidade. Como não existe fiscalização efetiva e os proprietários dos imóveis (glebas) não respeitam a Lei 6766/79 (Lei de Parcelamento de Solo Federal) quando vão dividir para vender, fica impossível registrar os lotes no Cartório de Registro de Imóveis. E “quem paga o pato” é o comprador que acaba não tendo como ser efetivamente proprietário do imóvel.

Segundo o Dr. Silvio, esse é o primeiro passo para a solução do problema que aflige aproximadamente 50% de nossa população. “O apoio do Ministério das Cidades, da FUPAM e NUTAU certamente concretizarão em soluções exemplares para um dos mais graves problemas do nosso município. E é uma grata satisfação termos o Movimento Cotia Cidadã trabalhando com essas renomadas entidades. Este é o primeiro de muitos convênios que com certeza iremos realizar com o Governo do Presidente Lula em prol de nossa cidade.”

O projeto terá inicio no próximo mês de fevereiro.

Maiores informações:
Dr. Silvio Cabral Filho
silvio@santiagoecabral.com.br
11-4612-5339